中国では人口が100万人を超える都市は36にもおよびます。皆さんも一度は名前を聞いたことのある上海、北京、天津、広州、武漢、南京、瀋陽、西安などは「一線都市」と呼ばれ、消費力が高く、消費人口も非常に多いようです。その次に「二線都市」と呼ばれる大連、青島、長沙、合肥、南昌、長春などの地方の… >> 続きを読む

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NPO法人・国際文化交流機構の理事長を務めていらっしゃいますが、具体的にどのような活動をされていますか。国際文化交流機構では、国際交流の架け橋として、異文化の共生・創造を目的とした映画イベントの主催・後援、音楽イベントの実施、ビューティーコンテスト世界大会の開催協力などのプロデュース業務… >> 続きを読む

黄実(ホァン・シー)氏

長期間に渡って高水準の利回りを確保するには、「立地」「間取り」「仕様」「設備」「建物のグレード」などの条件が要求されます。購入時に条件のよい物件を見つけて価格交渉を行い、利回り水準にもってくる方法や、条件はよくないながらも安い物件を購入し、リフォームを行… >> 続きを読む

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リーマンショック以来、マーケットが崩れており、大手企業も、ファンドも大量に物件を購入することができていません。例えていうならば、在庫処分一斉セールのような感じになっています。但し、人気のある物件を購入したい思っていても、銀行からの融資が受けにくいため、現金で購入できる投資家が有利になっています… >> 続きを読む

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不動産投資のみならず、投資全般にも言えることですが、投資した分、どれくらい回収できるかを把握することが重要です。その回収分を数字にしたものが、利回りになります。表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割ったものになります。例えば、物件価格が1億円、年間の家賃収入が1,000万円の場合、表面利回りは1… >> 続きを読む

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特に初心者の方のなかには、利回りの高さで不動産投資を判断されている方がいらっしゃるのではないでしょうか。利回りにはさまざまな種類があります。代表的なものは表面利回り、実質利回りになります。表面利回りをグロス、実質利回りをネットと呼んだりもします。個人の方が物件を購入される場合、法人名義もしくは… >> 続きを読む

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想定利回りとは、空室がない状態(満室稼動)を想定した利回りになり、勘違いをしやすいので注意が必要です。一般的に広告などで掲載されているものは、満室稼動した場合の表面利回りですので、表示に惑わされず、稼働率を確認した上での商談をおすすめいたします。… >> 続きを読む

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利回りの計算は、不動産投資をする上で欠かせないものになります。早めに覚えましょう。具体例として、・物件価格が一億円・家賃が8万円・全部で10室のアパートこの物件の表面利回りは、・8万円×10室×12ヶ月＝960万円・960万円÷1億円＝9.6%一方、実質利回りとは、(年間の賃料収入－年間の支出)÷購入価格になります… >> 続きを読む

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不動産投資では、利回りを考えた経営がポイントになります。実質利回りが高く、入居率の高い物件を購入されることをおすすめいたします。特に重要なポイントは、利回りと価格のバランスになります。広告などで高い利回りの物件を見ることもありますが、そのような物件には大きなリスクが潜んでいる場合があります。軽… >> 続きを読む

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広告などに掲載されている、常に利回りのよいマンションなどの物件には、何か瑕疵があったり、土地が所有権ではなく、借地権といった場合もありますので、事前によく確認するようにしてください。借地権とは知らずに物件を購入し、その物件を売る際に著しく売値が下がりトラブルになるといったこともよくありますので… >> 続きを読む

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マンションやアパートなどの不動産投資では、区分で購入するよりも、一棟まるごと購入した方が安い場合もあります。但し、その際にあらかじめどれくらい管理費、修繕費がかかるかを把握しておくことが重要なポイントになります。分譲マンションなどの場合、管理費が明確になっていますが、管理費が明確になっていない… >> 続きを読む

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売りビルを購入する場合でも、基本的には利回りの計算などはアパートやマンションへの不動産投資とあまり変わりません。但し、売りビルの場合、地方と東京では利回りが違います。関西地方の大都市ですと、表面利回りが15%以上ないと売りにだされないことが多く、おおよその相場は15%以上からだと考えてください。さら… >> 続きを読む

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店舗の入っている物件と、入ってない物件との一番の違いは、契約坪単価が高くなることがあげられます。坪単価とは、単価を求めたい価格(本体価格)をその土地の面積、建物の床面積で割った上、3.3をかけたものになります。店舗が入ってないにも関わらず坪単価が高い場合には、何か問題や理由があるはずですので、不動産… >> 続きを読む

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不動産投資で成功するには、入居者に入居してもらわなくてはなりません。入居者が入って満室になることで、安定的に賃料収入を得られることが不動産投資の大きなメリットになります。満室になっている物件の不動産投資家に共通することは、日々、学び続け、試行錯誤し、成功体験を積んでいるということがいえます。特… >> 続きを読む

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築年数の古い物件は利回りが高いことも多いのですが、気をつけるべきこともあります。それは修繕に関する問題であり、リフォームをするか否かの判断基準が重要になります。不動産会社が物件を購入している場合、リノーベーションを行ってから再販売していることがあります。不動産会社が再販売している物件を購入した… >> 続きを読む

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現在、首都圏では表面利回り7%～8%の物件が10%程度で成約しています。一方、地域によってばらつきがあるものの、地方では売り出し値10%の物件が15%程度で成約しています。現状は買い手市場ですので、お客様のご予算で交渉されるとよいでしょう。今後、中古物件の利回りにおける注意すべきポイントは、バブル期の物件と… >> 続きを読む

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一般的にアパートといいますと、木造や軽量鉄骨などをイメージします。これらは耐久年数が低いとともに、騒音の問題などもあり、入居者への人気が低いと思われます。騒音の問題は入居者にとって切実な問題になります。バンドをやっている住人に対し、隣の住人が騒音のクレームをつけてトラブルになるということもあり… >> 続きを読む

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アパートの不動産投資の場合、区分と一棟もので利回りが変わってきます。一棟ものを購入する方が購入価格が安くなり、利回りの観点からもお得です。修繕だけでなく、管理においても、オーナーにとって都合のよいように行うことができます。但し、ローンは完済する範囲内で購入するようにしましょう。一棟ものを購入す… >> 続きを読む

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一般的に築5年未満の物件を築浅物件といい、非常に高い人気があります。修繕が少なかったり、物件が新しいために人気があったりしますので、安定利回り経営に期待ができます。さらに、鉄骨構造ならば、修繕費が予想以上にかさむリスクも減っていきます。建物の耐久性は、昭和56年以前と昭和56年以後で大きく変わります… >> 続きを読む

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東京では表面利回り15%超の物件は少なく、10%を目安に購入できればよいのではないかと思います。不動産業界では、東京を「5区」「18区」「都下」でわけることが一般的になります。八王子などの東京都下といわれる地域での表面利回りは、平均15%以上が目安になります。東京都下といわれる地域のなかでも、三鷹などの中央… >> 続きを読む

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東京の5区(中央区・港区・千代田区・渋谷区・新宿区)は資産価値が高いため、10%以下で取引が行われています。テナントビル、オフィスは不人気な状況ながらも、銀座をはじめとする5区の地価の下落は底をうっておらず、底をうつまでに1年以上はかかるのではないかと思われます。その他の地域では、地方の物件よりも少し低… >> 続きを読む

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